Locador e locatário​: entenda os deveres de cada um

Alugar um imóvel é uma prática comum da realidade do brasileiro e pode trazer vantagens tanto para quem disponibiliza o espaço, quanto para quem decide ocupá-lo.

No entanto, para terem uma boa relação e ambos possam obter bons resultados, é preciso que todos entendam claramente seus papéis e cumpram suas obrigações.

Nesse cenário, compreender as responsabilidades de locador e locatário é essencial para evitar conflitos e garantir um contrato equilibrado.

A seguir, entenda quem é o locador, quem é o locatário, quais são suas diferenças, os deveres de cada um dentro do contrato de aluguel e como agir em caso de descumprimento.

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Quem são o locador e o locatário?

O locador é o proprietário do imóvel ou quem tem a autorização legal para disponibilizá-lo para uso. Já o locatário é a pessoa que ocupa o imóvel, mediante o pagamento do aluguel, para fins residenciais ou comerciais.

Isso significa que o locador é a pessoa que possui um imóvel e o coloca à disposição para quem deseja alugar para moradia ou uso mediante contrato de aluguel. 

Já o locatário é quem paga mensalmente para ocupar esse imóvel, assumindo os custos e a responsabilidade de cuidar do espaço.

Ambos têm direitos e deveres bem definidos pela legislação e pelo contrato firmado entre eles, por isso entender esses papéis é o primeiro passo para uma relação contratual equilibrada e justa.

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Qual a diferença entre locador e locatário?

Embora pareçam semelhantes, locador e locatário têm funções distintas. O locador é quem oferece o imóvel e espera receber o valor do aluguel, além de zelar pela manutenção estrutural do espaço.

Já o locatário é quem utiliza o imóvel, devendo cuidar da conservação e cumprir com os pagamentos mensais e demais despesas previstas.

Enquanto o locador garante que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, o locatário deve se comprometer a preservar o espaço e devolver em bom estado ao final do contrato.

Essas diferenças são a base para definir as responsabilidades de cada parte e para que ambos entendam quando é preciso atuar para solucionar algum problema no imóvel.

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Locador e locatário: deveres no contrato de aluguel

As obrigações de locador e locatário estão previstas na Lei do Inquilinato, que define direitos e deveres de forma automática, mesmo quando não constam no contrato.

Mesmo que essa legislação já seja o suficiente para obrigar ambas as partes a cumprirem suas responsabilidades.

Ainda assim, é comum que alguns desses pontos apareçam de maneira expressa no contrato de aluguel, para reforçar a clareza do acordo.

Esses deveres ajudam a manter a harmonia e asseguram que ambos cumpram com o combinado. Abaixo será explicado quais são os deveres de cada um deles e quais são os que são responsabilidade de ambas as partes.

Deveres do locador

No caso do locador, a pessoa que tem o imóvel para disponibilizar para aluguel tem como deveres as seguintes ações:

• Entrega do imóvel em condições adequadas de uso: fornecer o espaço em boas condições para poder ser usado imediatamente
• Garantir que o locatário possa usar o imóvel sem interrupções: respeitar o direito de posse do inquilino durante o contrato
• Manutenção da forma e destino: assegurar que o imóvel mantenha suas características originais
• Responsabilidade por vícios e defeitos: corrigir problemas que impeçam o uso adequado do espaço
• Descrição detalhada do imóvel: registrar no contrato as condições do imóvel para evitar mal-entendidos
• Emitir recibos detalhados dos pagamentos: entregar comprovantes claros de todos os pagamentos do locatário
• Pagamento de encargos: assumir impostos e taxas que sejam de sua responsabilidade legal, como impostos e taxas previstas em lei
• Fornecer comprovantes de pagamento: apresentar documentos que comprovem quitação de despesas quando solicitado
• Arcar com despesas extraordinárias de condomínio: pagar por reformas estruturais e melhorias que beneficiem o imóvel

Assim, os deveres do locador estão relacionados a oferecer um imóvel em boas condições, zelar por sua estrutura, cumprir com suas obrigações legais e dar transparência nos pagamentos.

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Deveres do locatário

Já o locatário, sendo a pessoa que paga para alugar o imóvel, tem como deveres as seguintes obrigações:

• Uso adequado do imóvel: respeitar o destino indicado no contrato, seja residencial ou comercial
• Conservação do imóvel: manter a boa manutenção durante o período de locação
• Devolução do imóvel: entregar o espaço em condições semelhantes às recebidas, considerando o desgaste natural
• Informar e reparar danos: comunicar problemas causados por uso inadequado e providenciar os reparos necessários
• Não realizar modificações: evitar mudanças estruturais sem a permissão do proprietário
• Cumprir convenção e regulamentos: seguir as regras internas do condomínio quando aplicável
• Pagar despesas ordinárias de condomínio: contribuir com custos de limpeza e manutenção das áreas comuns
• Pagar despesas de consumo: quitar contas de água, luz, gás, internet e demais serviços utilizados

Portanto, os deveres do locatário estão ligados à conservação do imóvel, ao cumprimento dos pagamentos e ao respeito às regras contratuais e do condomínio.

Ao cumprir essas obrigações, o inquilino mantém uma relação saudável e evita conflitos com o locador.

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Deveres em comum

Além das responsabilidades específicas, existem deveres compartilhados entre locador e locatário. Ambos devem agir com boa-fé na relação contratual, colaborar para a manutenção do imóvel e buscar resolver problemas de forma amigável. 

Também é obrigação de ambos cumprir as cláusulas estabelecidas no contrato de locação, garantindo uma convivência equilibrada.

Confira: O que é um contrato de locação sem garantia?

O que acontece quando um dos lados descumpre o contrato?

Quando uma das partes não cumpre suas obrigações, podem surgir conflitos que afetam diretamente a relação contratual. 

O locador, por exemplo, pode enfrentar problemas se não entregar o imóvel em boas condições ou não respeitar o direito de uso do inquilino. 

Já o locatário, se deixar de pagar o aluguel ou danificar o imóvel, pode ser alvo de ações judiciais, inclusive de despejo.

O descumprimento das cláusulas contratuais pode levar a penalidades previstas em contrato, cobranças adicionais, indenizações e, em casos mais graves, à rescisão da locação.

Isso significa que pode ocorrer a quebra do contrato de aluguel, com base nos critérios definidos pela Lei do Inquilinato.

Leia também: Para que serve o fiador de aluguel?

Quando o locador pode rescindir o contrato de aluguel?

Segundo o artigo 4º da Lei do Inquilinato, o proprietário só pode solicitar a retomada do imóvel em situações específicas, como necessidade de moradia própria, inadimplência ou reformas urgentes. 

Além dessas hipóteses, a quebra também pode acontecer por meio de ação de despejo, pela venda do imóvel ou por acordo entre as partes. 

No caso da venda, o locatário tem prioridade na compra, mas, se não demonstrar interesse, o novo dono pode solicitar a desocupação após 90 dias. 

Se o contrato tiver prazo superior a cinco anos, a rescisão pode ser solicitada sem justificativa especial, desde que respeitadas eventuais cláusulas contratuais que exijam aviso prévio. 

Assim, diante de cada situação, o locador deve observar tanto a lei quanto o que foi firmado entre as partes.

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Quando o locatário pode rescindir o contrato de aluguel?

De acordo com o artigo 6º da Lei do Inquilinato, o inquilino tem o direito de encerrar o contrato antes do prazo, mas pode ser obrigado a pagar multa proporcional ao tempo que resta da locação. 

O ideal é que essa situação seja resolvida por meio de um distrato ou acordo amigável. Ainda assim, a lei prevê casos em que a rescisão pode acontecer sem cobrança de multa.

Entre os motivos que autorizam a saída antecipada estão:

• A transferência para outra cidade determinada pelo empregador: desde que o aviso seja feito por escrito ao locador com 30 dias de antecedência
• Problemas sérios no imóvel: questões que tornem inadequado para moradia, como infiltrações graves ou falhas estruturais
• Descumprimento de obrigações por parte do proprietário: como, por exemplo, não realizar reparos essenciais

Nessas situações, o inquilino pode pedir a rescisão sem penalidades. Dessa forma, tanto locador quanto locatário têm direitos e limites bem definidos para proteger a relação contratual.

Continue lendo: Cancelamento de contrato: regras, direitos e como fazer?

Como manter os deveres em dia sendo locador ou locatário

Para evitar problemas, é importante que locador e locatário mantenham uma comunicação clara e transparente durante todo o período de locação. 

O proprietário deve estar disponível para atender demandas relacionadas à manutenção, enquanto o inquilino precisa cumprir com os pagamentos e zelar pelo espaço.

Manter registros organizados, como recibos e comprovantes, também ajuda a evitar desentendimentos. 

Outro ponto essencial é revisar com atenção o contrato antes de assiná-lo, garantindo que todas as cláusulas estejam claras e justas para ambos.

Cumprir os deveres previstos não apenas garante uma relação equilibrada, mas também evita desgastes emocionais e financeiros. 

Tanto o locador quanto o locatário têm muito a ganhar quando a parceria é baseada em respeito e responsabilidade.

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