Conseguir dinheiro para construir um imóvel do zero é um dos maiores desafios para quem já tem um terreno, mas ainda não possui os recursos necessários para erguer a casa dos sonhos.
Os altos custos com mão de obra, materiais e burocracias podem dificultar bastante o início da obra, mesmo quando o solo já está quitado e regularizado.
Nesses momentos, recorrer a um financiamentopode ser uma boa alternativa para não adiar um projeto de vida. Com ele, é possível executar cada etapa da construção com mais segurança e previsibilidade, sem comprometer totalmente o orçamento familiar.
A seguir, confira como financiar a construção em terreno próprio, quais são os requisitos, documentos, etapas e alternativas disponíveis para quem já possui um terreno e deseja construir sua moradia com ajuda de um crédito imobiliário.
O que significa financiar a construção em terreno próprio?
Financiar a construção em terreno próprio é obter crédito juntoa uma instituição financeira para custear as etapas da obra em um terreno que já é de sua propriedade.
Essa modalidade de financiamento imobiliário é destinada a quem já possui um terreno registrado em seu nome e deseja construir uma edificação no local. A grande vantagem é a liberdade de executar um projeto personalizado, em vez de adquirir um imóvel pronto.
O financiamento é concedido por bancos e outras instituições, podendo se enquadrar em duas principais categorias: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
O SFH é mais restrito, com taxas de juros menores e teto de R$ 1,5 milhão, voltado para imóveis residenciais. Já o SFI é mais flexível, sem limite de valor e com condições negociadas diretamente com o banco.
O financiamento pode se estender por longos prazos, como até 35 anos, e o uso do FGTS é permitido tanto para a entrada quanto para amortizações.
Como ocorre com imóveis prontos, o valor é liberado em parcelas de acordo com o avanço da obra, e o terreno funciona como garantia por meio da alienação fiduciária.
Como financiar a construção em terreno próprio? Entenda
O financiamento para construção pode ser feito por meio de linhas oferecidas pelos bancos, dentro de dois sistemas principais: o SFH e o SFI.
Ambos exigem que o terreno seja quitado e regularizado, e que o cliente apresente um projeto aprovado pela prefeitura. Confira abaixo os principais passos para obter o financiamento:
Regularize o terreno: Verifique se a escritura e o registro do terreno estão no seu nome e com a documentação em dia
Contrate profissionais habilitados: É necessário contratar um engenheiro para desenvolver o projeto da construção com todos os detalhes técnicos e orçamentários. Um arquiteto também é indispensável para o projeto arquitetônico
Aprovação na prefeitura: Com os projetos em mãos, solicite a aprovação junto à prefeitura para obtenção do alvará de construção
Solicite financiamento no banco: Escolha uma instituição financeira e dê entrada no pedido de financiamento. A análise levará em conta sua renda, score de crédito e a viabilidade do projeto
Assine o contrato: Após a aprovação, o contrato de financiamento será assinado. Esse documento precisa ser registrado no cartório de imóveis, formalizando a alienação fiduciária do terreno ao banco
Acompanhe a liberação dos recursos: Os valores são liberados por etapas, à medida que cada fase da obra for concluída e vistoriada pela instituição.
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O SFH é voltado para pessoas físicas que buscam financiamento de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Utiliza recursos da caderneta de poupança e do FGTS, com taxas de juros controladas.
Para construção, é preciso seguir normas específicas, como o uso do terreno para fins residenciais e a apresentação de um engenheiro responsável pela obra.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Já o SFI é mais flexível, usado para valores acima do teto do SFH ou para imóveis comerciais. Não conta com subsídios e permite juros mais altos.
Pode ser vantajoso para quem deseja construir um imóvel maior ou em regiões onde o valor de mercado é elevado.
Quais são os requisitos para conseguir o financiamento
Para solicitar o financiamento para construir em um terreno próprio, é necessário cumprir alguns critérios exigidos pela maioria das instituições financeiras.
O interessado deve ser maior de 18 anos, ter capacidade civil e financeira comprovada, não apresentar restrições no CPF, e possuir o terreno quitado e sem pendências legais.
Além disso, é necessário apresentar os documentos pessoais, além de comprovar que o projeto foi aprovado pela prefeitura e um cronograma físico-financeiro da obra assinado por um profissional habilitado.
A liberação do crédito ocorre conforme o avanço da construção, e cada etapa depende da aprovação do banco para que a verba correspondente seja disponibilizada. Veja como funciona o processo em etapas:
Elaboração do projeto: Um arquiteto ou engenheiro desenvolve o projeto da obra, que deve ser submetido à aprovação da prefeitura local
Avaliação do terreno: O banco realiza uma vistoria técnica para verificar as condições do terreno e validar o orçamento da construção
Análise de crédito: A instituição financeira avalia o perfil do solicitante com base em renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento
Assinatura do contrato: Com a aprovação da análise, o contrato de financiamento é formalizado e registrado no cartório
Liberação dos recursos: Os valores são repassados em etapas, de acordo com a evolução da obra e a aprovação das fases executadas pelo engenheiro do banco.
Esse modelo de liberação fracionada garante que os recursos sejam utilizados corretamente e conforme o planejamento.
Também ajuda o banco a acompanhar o andamento da obra e reduzir os riscos de inadimplência ou desvio de finalidade. A partir disso, o banco libera os recursos conforme a obra avança, mediante apresentação de relatórios de execução da construção.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro.
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Vantagens e desvantagens do financiamento para construção em terreno próprio
Uma das principais vantagens é a possibilidade de personalizar cada detalhe da obra, desde o layout até os acabamentos.
Essa alternativa costuma ser mais econômica quando comparada à compra de um imóvel já pronto, já que você paga apenas pelo que realmente utiliza, sem o valor agregado do mercado.
Outro ponto positivo é que o financiamento pode ser feito com prazos extensos, chegando a até 35 anos, e permite o uso do FGTS para amortização ou entrada.
Também há potencial de valorização do imóvel, uma vez que, ao construir a preço de custo, o valor final pode ser superior ao investido.
Por outro lado, essa modalidade também traz desafios. As taxas de juros, por exemplo, costumam ser um pouco mais altas, já que o banco assume riscos maiores.
Além disso, o dono do projeto precisa acompanhar todas as etapas da construção, contratar fornecedores, fiscalizar prazos e resolver questões burocráticas, como aprovação do projeto e liberação das etapas do crédito.
O processo é mais demorado do que comprar um imóvel pronto e exige bastante envolvimento e organização.
Outro fator de atenção é o risco envolvido, como o terreno é dado como garantia ao banco, qualquer inadimplência pode resultar na perda não só do terreno, mas também do que já foi construído.
Como se planejar financeiramente antes de contratar o financiamento?
Organizar as finanças é um passo essencial antes de assumir um financiamento para construção. Confira abaixo como se preparar de forma eficiente:
Avalie sua situação atual: Faça um levantamento completo da sua renda mensal, despesas fixas e variáveis, além de dívidas em andamento. Isso ajuda a entender quanto pode comprometer com as parcelas sem desequilibrar o orçamento
Defina um teto de comprometimento: O ideal é que o valor da prestação mensal do financiamento não ultrapasse 30% da renda familiar líquida. Assim, você evita riscos de endividamento excessivo
Economize para a entrada: Quanto maior o valor que você conseguir guardar para dar de entrada, menores serão os juros e as prestações. Uma boa reserva inicial também aumenta as chances de aprovação do crédito
Considere os custos extras: Impostos, taxas bancárias, seguros obrigatórios e registros em cartório precisam estar no radar. Esses valores se somam ao financiamento e devem ser incluídos no seu planejamento.
Monte uma reserva de emergência: Ter um valor equivalente a pelo menos três a seis meses das suas despesas fixas garante mais tranquilidade diante de imprevistos durante a obra
Cuide do seu histórico financeiro: Manter o nome limpo, pagar contas em dia e ter um bom score de crédito são fatores decisivos para conseguir melhores condições de financiamento
Compare as opções disponíveis: Pesquise diferentes bancos e linhas de crédito. Faça simulações com taxas variadas e veja qual se encaixa melhor no seu perfil. Avalie também financiamentos com construtoras, que podem oferecer facilidades.
Com esse planejamento, você reduz as chances de surpresas desagradáveis e aumenta a segurança para tirar seu projeto do papel.
Se você precisa de crédito para iniciar a construção, mas não deseja optar pelo financiamento tradicional, existem outras alternativas que podem ser interessantes.
Confira a seguir, as principais formas de financiamento que podem ajudar a conseguir um dinheiro extra para ajudar a transformar o seu terreno.
Empréstimo consignado INSS
É uma linha de crédito exclusiva para segurados do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS). Esse tipo de empréstimo oferece condições mais vantajosas devido ao desconto automático das parcelas diretamente do benefício mensal do solicitante.
Isso reduz o risco de inadimplência, permite que essa modalidade de crédito tenha taxas de juros mais baixas e prazos mais longos, já que os bancos consideram o risco de inadimplência bem menor.
O Empréstimo Consignado INSSpode ser contratado por aposentados, pensionistas, segurados do Benefício de Prestação Continuada (BPC) e outros segurados com benefícios consignáveis.
Outra vantagem é que as taxas de juros são regulamentadas por lei, garantindo um teto máximo que não pode ser ultrapassado pelos bancos, tornando as condições ainda mais acessíveis para os beneficiários.
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Empréstimo Consignado CLT
Essa é uma modalidade de crédito pessoal oferecida a trabalhadores do setor privado que possuem carteira assinada, onde as parcelas são descontadas diretamente da folha de pagamento.
Isso diminui o risco de inadimplência para os bancos, o que permite que as instituições financeiras ofereçam taxas de juros mais baixas em comparação a outras formas de crédito.
Para contratar o Empréstimo Consignado CLT, o trabalhador precisa ter vínculo empregatício ativo e ter recebido salário no mês no mês utilizado.
Além disso, é necessário ter margem consignável disponível, sem ultrapassar 35% da remuneração mensal do trabalhador, e ter limite de contratos de crédito disponível, sem ter mais de 9 contratos de empréstimos consignados ativos.
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Antecipação do FGTS
A Antecipação saque-aniversário é uma modalidade de crédito que não compromete a renda mensal, sendo também conhecida como Empréstimo FGTS.
Para conseguir solicitar o empréstimo é preciso aderir à modalidade Saque-Aniversário, que permite retirar parte do valor do FGTS sem precisar de uma demissão sem justa causa ou aposentadoria.
Porém, essa modalidade está passando por mudanças, após a aprovação de uma resolução do Conselho Curador do FGTS, que impacta diretamente no valor e número de parcelas na hora de contratar.
Atualmente, você pode escolher antecipar até 12 parcelas e não há limite de valor, no entanto a partir do dia 1º de novembro essas possibilidades serão padronizadas.
Nos primeiros 12 meses após o início da implementação da nova medida, será possível antecipar até cinco parcelas e os valores ficarão limitados entre R$ 100,00 e R$ 500,00 por parcela.
Isso significa que poderá antecipar o valor máximo de até R$ 2.500,00. Após esse período de um ano, o número de parcelas mínimas será de 3 e o valor máximo será de até R$ 1.500,00.
Também foi implementada uma regra que exige um intervalo mínimo de 90 dias, a partir da adesão ao saque-aniversário, para que o trabalhador possa utilizar os valores futuros como garantia em operações de crédito
Portanto, você tem até o dia 31 de outubro de 2025 para antecipar o Empréstimo FGTS sem essas limitações.
Aqui na meutudo, você pode parcelar em até 5 vezes e com valores a partir de 50 reais, mesmo estando negativado.
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Com a gente, é possível antecipar de forma totalmente online, com taxas atrativas e ainda receber na conta que você escolher o valor de forma rápida, entre 10 minutos e 24 horas úteis.
Para antecipar com a gente é preciso somente aderir à modalidade Saque-Aniversário, baixar o nosso aplicativo e se cadastrar. Abaixo você confere como é simples contratar pelo nosso app:
Passo a passo de cadastro no aplicativo meutudo
Você pode baixar e instalar gratuitamente o nosso aplicativo na sua loja de aplicativos, PlayStore ou App Store.
1.
Na tela inicial, clique no botão “Criar meu cadastro agora”.
Informe seu nome completo, celular e e-mail que você tenha acesso fácil. Em seguida, leia os termos e, caso esteja de acordo, clique no botão “Continuar”.
Para finalizar, crie uma senha de acesso para seu cadastro, seguindo as instruções na tela. Lembre-se de guardar a senha em segurança. Em seguida, clique no botão “Criar senha”.
Planejar e entender como financiar construção em terreno próprio é um passo importante para realizar seu projeto com segurança.
Mesmo com as vantagens claras, o processo exige cuidado, organização e escolhas bem pensadas. Compare opções, avalie sua capacidade financeira e escolha o melhor caminho para construir.
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FAQ
Perguntas frequentes
É preciso ter o terreno quitado para financiar a construção?
Sim, os bancos só liberam crédito para construção se o terreno estiver quitado, registrado em seu nome e com documentação regularizada.
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O imóvel pode ser financiado pelo Minha Casa Minha Vida?
Sim, desde que o projeto e o terreno estejam dentro dos padrões e limites do programa. A Caixa é o principal agente financeiro nesse caso.
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Posso usar o FGTS para construir no meu terreno?
Pode sim, desde que atenda às exigências do FGTS, como uso para residência própria, terreno regularizado e enquadramento no limite de valor do imóvel.
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Já tenho o projeto pronto, posso pedir o financiamento direto?
Sim, inclusive isso acelera o processo. Com o projeto aprovado pela prefeitura e documentação em dia, é possível iniciar a análise de crédito.
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Aline Magalhães
Aline Magalhães é graduada em Psicologia e Gestão de Recursos Humanos. Atua na meutudo desde 2024, onde começou no mercado financeiro como Agente de Operações nos produtos de Empréstimo Consignado CLT, Saque-Aniversário, Empréstimo Consignado INSS e cartões. Hoje, está na área de marketing no time de conteúdo, escrevendo artigos sobre educação financeira, benefícios e trabalhistas. Adora ouvir música, ler e assistir séries. É apaixonada por boas narrativas e acredita no poder transformador das histórias.
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Comentário retirado da nossa pesquisa de satisfação 14/04/2023Atenção e o respeito à minha necessidade
Comentário retirado da nossa pesquisa de satisfação 07/03/2023É um aplicativo muito bom e tudo que tem nele é verdade, não fake news
Comentário retirado da nossa pesquisa de satisfação 30/01/2023Achei muito rápido, sem tanta burocracia
Comentário retirado da nossa pesquisa de satisfação 08/03/2023