Com a temporada de entrega da declaração do Imposto de Renda 2025 em andamento, muitos investidores se questionam como declarar FIIs no Imposto de Renda 2025?
A resposta exige atenção, já que erros podem levar à temida malha fina. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) possuem regras específicas de tributação e declaração, diferentes de outros tipos de fundos.
Confira o que são FIIs, quem precisa declarar, quais documentos são necessários e o passo a passo para preencher a declaração corretamente.
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O que você vai ler neste artigo:
O que são FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário)?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento coletivo voltado ao mercado imobiliário.
Ao investir em um FII, o cotista passa a ter direito a uma parte dos lucros obtidos com imóveis, como aluguéis e venda de empreendimentos.
Esse tipo de investimento é negociado na bolsa de valores, de forma semelhante às ações, e oferece uma forma acessível de participar do setor imobiliário, sem precisar comprar imóveis diretamente.
Confira: Tabela Imposto de Renda: cálculo, faixas e alíquotas
Regras para declarar FIIs no Imposto de Renda
As regras para declarar FIIs no Imposto de Renda envolvem algumas particularidades que devem ser observadas. Confira a seguir.
Quem deve declarar FIIs
A declaração de Fundos de Investimento Imobiliário no Imposto de Renda 2025 é obrigatória nas seguintes situações:
- Se as vendas de ativos na bolsa, incluindo FIIs, superaram R$ 40 mil no ano de 2024, independentemente de lucro ou prejuízo
- Se houve lucro na venda de cotas de FIIs em qualquer valor, mesmo que as operações somadas fiquem abaixo dos R$ 40 mil
Ou seja, basta vender cotas com ganho para a obrigatoriedade surgir.
Saiba mais: Mudança no Imposto de Renda 2025
Para haver isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos para os cotistas pessoas físicas do FII, é necessário cumprirem as seguintes regras:
- As cotas do FII devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado
- A quantidade de cotas do investidor deve ser inferior a 10% do montante total de cotas do fundo
- O FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas
O investidor deve incluir esses rendimentos em sua declaração na seção “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, indicando o valor total recebido ao longo do ano anterior.
Documentos necessários para a declaração
Os documentos necessários para declaração dos FIIs no são:
- Informes de rendimentos fornecidos pelas administradoras dos FIIs
- Informações sobre dividendos (aluguéis) recebidos
- Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) com informações sobre compra e venda de cotas
Entenda sobre: Como investir fundos imobiliários?
Tributação
A tributação dos FIIs pode variar de acordo com o tipo de rendimento recebido pelo investidor.
Rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs são isentos de IR, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa.
Já ganhos com a venda de cotas são tributados à alíquota fixa de 20%, e o imposto deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Além disso, pode haver a cobrança de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para aplicações em FIIs com prazo inferior a 30 dias.
Em caso de lucro na venda de cotas, o contribuinte deve calcular o imposto devido, emitir o DARF pelo programa Sicalc da Receita e pagar no mês seguinte à operação. Caso contrário, estará sujeito à multa e juros.
Saiba mais: Qual valor mínimo para declarar o Imposto de Renda?
O que precisa ser declarado nos FIIs?
Para declarar FIIs no Imposto de Renda, é fundamental entender o que precisa ser declarado. Abaixo, detalhamos os principais itens que devem constar na sua declaração.
Rendimentos recebidos
Os rendimentos recebidos dos FIIs devem ser informados na sua declaração de Imposto de Renda na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Na ficha, é necessário informar o total de rendimentos recebidos ao longo do ano anterior à declaração, especificando cada FII e o valor recebido.
Compra e venda de cotas
As operações de compra e venda de cotas dos FIIs também devem ser informadas na declaração na ficha “Bens e Direitos”.
É necessário declarar tanto as compras quanto as vendas realizadas durante o ano anterior à declaração, além de calcular o ganho de capital, que é tributado.
Dividendos recebidos
Os dividendos recebidos dos FIIs são isentos de imposto, como mencionamos, mas ainda assim precisam ser declarados para que a Receita Federal tenha conhecimento.
Eles devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” na declaração do Imposto de Renda.
Confira: Calendário e datas da restituição do Imposto de Renda 2024
Como declarar FIIs no Imposto de Renda
Confira o passo a passo de como declarar FIIs no Imposto de Renda, agora que você já sabe os detalhes que envolvem a declaração desse investimento.
Declaração dos FIIs na ficha “Bens e Direitos”:
- Reúna a documentação e informações necessário
- Acesse seu programa de declaração e vá até a ficha “Bens e Direitos”
- Clique em “Novo”
- Escolha o grupo 07 – Fundos e o código 03 – Fundo de Investimento Imobiliário
- Informe o CNPJ do fundo, nome do fundo e quantidade de cotas
- Preencha a situação em 31/12/2023 e 31/12/2024, com o valor total de aquisição (não o valor de mercado)
- Repita o processo para cada FII que possui
Declaração dos rendimentos mensais (isentos):
- Vá até a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”
- Selecione o código 26 – Outros
- Informe o CNPJ do fundo, nome e o valor total recebido em rendimentos durante o ano
- O titular deve ser o próprio contribuinte que recebeu os rendimentos
Dicas e cuidados na declaração de FIIs
Assim como qualquer outra informação, declarar FIIs no Imposto de Renda requer atenção aos detalhes para evitar erros que possam resultar em multas ou problemas com a Receita Federal.
Por isso, confira algumas dicas de como declarar FIIs no Imposto de Renda corretamente:
- Consistência nos dados: verifique se todas as informações nos informes de rendimentos batem com os dados inseridos na declaração
- Atenção aos prazos: pague qualquer Darf de ganho de capital dentro do prazo para evitar juros e multas
- Revisão final: faça uma revisão completa antes de enviar a declaração para garantir que todas as informações foram preenchidas corretamente e evitar que você caia na malha fina
Declarações de FIIs podem parecer complexas, principalmente para quem vai declarar Imposto de Renda pela primeira vez, mas seguindo estes passos, você estará em conformidade com as exigências da Receita Federal.
Saiba mais: Como consultar Imposto de Renda pelo CPF
É importante manter toda a documentação organizada e revisar as informações antes de enviar a sua declaração.
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Perguntas frequentes
Quando preciso declarar FII no Imposto de Renda?
Se vendeu mais de R$ 40 mil em FIIs no ano ou teve lucro com qualquer venda, é obrigatório declarar. Caso só tenha comprado cotas, a declaração é opcional, salvo se cumprir outros critérios da Receita.
Como declarar cotas de fundo imobiliário no IR?
Declare as cotas de fundo imobiliário na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “07 – Fundos”, usando o código 03 e detalhando todas as informações solicitadas.
Como lançar fundo imobiliário no Imposto de Renda 2025?
Informe na ficha “Bens e Direitos” os dados do FII (grupo 07, código 03), incluindo CNPJ e valor de aquisição. Já os rendimentos vão na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o valor total recebido ao longo de 2024.
Por que FIIs são isentos de IR?
Os rendimentos dos FIIs são isentos de IR por causa da mudança nas regras para a declaração do investimento. Assim, quando o fundo tem, no mínimo, 50 cotistas; suas cotas são negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado e a quantidade de cotas do investidor é inferior a 10% do montante total de cotas do fundo, o FII é isento.
Qual tipo de investimento não precisa declarar Imposto de Renda?
São exemplos de investimentos isentos do pagamento do Imposto de Renda: LCI e LCA, CRI e CRA, poupança, debêntures incentivadas, fundos imobiliários (FIIs) e capitalização de ações.
Quando devo gerar Darf FII?
A Darf FII deve ser gerada e o pagamento feito até o último dia do mês seguinte da venda para evitar juros e multas.
É obrigado a declarar fundos imobiliários?
Caso tenha apenas adquirido cotas de fundos imobiliários (FIIs) e não tenha feito vendas, não é necessário entregar a declaração. Mas é importante ter atenção sobre a obrigatoriedade da declaração à Receita Federal por outros motivos.
Como declarar cotas no Imposto de Renda?
Para declarar as cotas, informe na ficha “Bens e Direitos” o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas, o valor de aquisição e as movimentações ocorridas no ano anterior ao da declaração.
Como declarar amortização de FII no Imposto de Renda?
De acordo com a Instrução Normativa RFB 1585, as amortizações são consideradas ganhos de capital e tributadas à alíquota de 20% como imposto de renda. Esse imposto é recolhido pelo administrador e deve ser declarado pelo investidor na Declaração de Ajuste Anual.
Como declarar os dividendos dos FIIs?
Os dividendos, ou aluguéis, recebidos dos FIIs devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, no código “99 – Outros”.
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