O que é uma hipoteca? Quais os tipos e como funcionam?

Apesar de ser uma prática antiga, muitas pessoas ainda não sabem como funciona a hipoteca e suas modalidades.

A hipoteca é uma garantia real em operações de crédito, principalmente em empréstimos a longo prazo.

Ao longo deste artigo, vamos explorar o que é uma hipoteca, como ela funciona, os tipos existentes, além de suas vantagens e desvantagens.

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O que é uma hipoteca? 

A hipoteca é uma forma de garantia real utilizada para assegurar o pagamento de uma dívida, ela é geralmente utilizada em contratos de empréstimos ou financiamentos de longo prazo.

Esta prática facilita a contratação de crédito, e é muito utilizada como forma de reduzir os juros de um empréstimo, pois é uma garantia de pagamento, deixando a operação menos arriscada.

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A pessoa que quer contratar um empréstimo oferece um bem, normalmente um imóvel, como garantia para o credor. 

Esse imóvel, ou outro bem oferecido, continua sob posse do devedor, mas, em caso de não pagamento, o credor tem o direito de vender este bem para liquidar a dívida.

No Brasil, a hipoteca está regulamentada no Código Civil, nos artigos 1.473 a 1.505. 

Embora imóveis sejam os mais comuns, outros bens, como navios e aeronaves, também podem ser hipotecados.

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Como funciona a hipoteca de imóvel? 

Ao hipotecar um imóvel, o proprietário oferece o bem como garantia em troca de um crédito, sem perder a posse imediata dele. Isso significa que o devedor pode continuar usando o imóvel enquanto paga a dívida.

Em caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca, que significa solicitar judicialmente a venda do imóvel para quitar o débito. 

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É importante lembrar que, se o valor do imóvel não for suficiente para cobrir toda a dívida, o devedor ainda será responsável pelo saldo restante.

A hipoteca pode ser contratada por até 30 anos, mas com exceções, dependendo da modalidade escolhida.

Quais os tipos de hipoteca que existem? 

No Brasil, há três tipos principais de hipoteca: a tradicional (ou convencional), a legal e a judicial. Cada uma delas tem características próprias, definidas por diferentes circunstâncias.

Confira abaixo os tipos de hipotecas e suas características principais:

Hipoteca tradicional

A hipoteca tradicional, ou convencional, é o tipo mais comum e ocorre por acordo entre credor e devedor. 

Nesse caso, ambas as partes negociam os termos do contrato, como o valor da dívida, prazo e encargos. Esse tipo de hipoteca é limitada a um período máximo de 30 anos.

Hipoteca legal

Diferente da tradicional, a hipoteca legal não depende da vontade das partes. Ela é imposta pela lei em situações específicas.

Um exemplo é no caso de tutela de bens públicos ou quando um imóvel é herdado, mas o inventário ainda não foi finalizado. 

Nessa modalidade, o devedor não precisa formalizar um contrato, pois a própria legislação determina a hipoteca.

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Hipoteca judicial

A hipoteca judicial é determinada por uma sentença judicial. Ela surge quando um tribunal decide que um devedor deve garantir o pagamento de uma dívida através de um bem hipotecado. 

Esse tipo de hipoteca não requer a concordância do proprietário, já que ela acontece por uma decisão judicial.

Quais as vantagens de ter uma hipoteca?

A hipoteca oferece várias vantagens, tanto para o devedor quanto para o credor. Entre as principais vantagens estão:

• Juros menores: como o bem hipotecado serve como garantia, o risco da operação diminui, permitindo que as instituições financeiras ofereçam taxas de juros mais baixas
• Prazo longo para pagamento: geralmente, a hipoteca é associada a prazos mais longos, o que facilita o pagamento em parcelas menores
• Manutenção da posse do imóvel: o devedor continua com a posse direta do bem, podendo usufruir do imóvel durante o período de pagamento da dívida

E as desvantagens? 

Mesmo sendo vantajosa em alguns aspectos, a hipoteca também apresenta desvantagens, então é preciso ficar atento antes de escolher esta modalidade de garantia de crédito.

Listamos algumas das principais desvantagens da hipoteca abaixo: 

• Risco de perda do imóvel: em caso de inadimplência, o devedor pode perder o bem, já que o credor tem o direito de vendê-lo para quitar a dívida
• Processo judicial demorado: a execução da hipoteca pode ser um processo judicial lento e burocrático, o que gera custos adicionais
• Responsabilidade financeira residual: se o valor do bem hipotecado não for suficiente para quitar a dívida, o devedor continua responsável pela parte restante da dívida

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Qual a diferença da hipoteca para alienação fiduciária? 

A hipoteca e a alienação fiduciária são dois tipos de garantia usados em contratos de financiamento de imóveis, mas têm diferenças importantes. 

Na hipoteca, o imóvel continua sendo propriedade do devedor durante o contrato. Se houver inadimplência, o banco precisa entrar com uma ação judicial para poder vender o imóvel e quitar a dívida.

Já na alienação fiduciária, o imóvel usado como garantia fica em nome do credor até que a dívida seja quitada. 

Se o devedor deixar de pagar, o credor pode vender o imóvel de forma mais rápida, sem precisar de uma decisão judicial.

Isso torna essa modalidade mais ágil para as instituições financeiras, e mais arriscada para quem está contratando o crédito.

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