O que é caução de aluguel: direitos e deveres

Alugar um imóvel envolve diversos detalhes contratuais que podem passar despercebidos à primeira vista. Um dos pontos mais importantes, e que muitas vezes gera dúvidas, é a chamada caução de aluguel.

Se você está prestes a alugar uma casa, um apartamento ou mesmo um imóvel comercial, é fundamental entender o que essa garantia significa e seus impactos no contrato.

A caução é uma prática bastante comum no mercado imobiliário brasileiro. No entanto, apesar de sua popularidade, muita gente ainda tem receio por não saber exatamente como funciona, quando pode ser cobrada, como deve ser devolvida e o que a lei diz sobre isso. 

Neste artigo, vamos explicar o que é caução de aluguel, seus direitos e deveres, e dicas essenciais para evitar dores de cabeça no futuro. Confira mais detalhes a seguir!

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O que é caução de aluguel?

A caução de aluguel é uma forma de garantia locatícia prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Ela é solicitada pelo locador como forma de segurança contra inadimplência, danos ao imóvel ou descumprimento contratual por parte do inquilino.

A modalidade mais comum é a caução em dinheiro, em que o inquilino deposita um valor, geralmente até o triplo do valor do aluguel mensal, antes de ocupar o imóvel.

Esse valor fica retido durante toda a vigência do contrato e deve ser devolvido ao final da locação, com as devidas correções monetárias, caso não haja nenhuma pendência.

Além do formato em dinheiro, a caução também pode ser feita por meio de bens móveis, imóveis ou até mesmo títulos de capitalização, desde que seja acordado entre as partes e devidamente registrado em contrato.

A finalidade da caução e por que ela é importante

A principal função da caução é proteger o proprietário em situações inesperadas. Imagine que o inquilino abandone o imóvel devendo aluguéis, encargos ou deixando o local danificado.

Com a caução, o locador tem uma reserva financeira à qual pode recorrer para reparar o prejuízo.

Para o inquilino, a caução também pode ser vantajosa, já que representa uma alternativa mais simples e rápida do que buscar um fiador ou contratar um seguro-fiança.

Além disso, se todas as obrigações forem cumpridas corretamente, o valor retorna ao inquilino ao fim do contrato, corrigido de acordo com os rendimentos da poupança.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a caução

A legislação brasileira trata da caução com clareza. Segundo o artigo 37 da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir do locatário apenas uma das formas de garantia permitidas por lei.

Ou seja, não é legal exigir caução e fiador, ou caução e seguro-fiança, por exemplo.

Quando a caução é feita em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel.

Esse montante deve ser depositado em uma conta de poupança, preferencialmente vinculada ao contrato, em nome do locador.

Ao término da locação, o inquilino tem direito à devolução do valor acrescido dos rendimentos obtidos durante o período.

Saiba mais: Locatário: o que é e quais são seus direitos e deveres

A lei também assegura que, caso o locador retenha a caução sem justificativa válida, o inquilino pode acionar a Justiça e requerer a devolução em dobro, com correção e juros, conforme determina o Código Civil.

Quando a caução pode ser usada

A caução só pode ser utilizada pelo locador em situações específicas e devidamente comprovadas. Entre os principais casos estão:

• Inadimplência no pagamento de aluguéis ou encargos (como IPTU, condomínio, luz e água, se essas despesas forem responsabilidade do inquilino)
• Danos ao imóvel além do desgaste natural pelo uso
• Multas por rescisão contratual antes do prazo acordado, quando previstas em contrato.

É essencial que, ao término do contrato, seja realizada uma vistoria minuciosa no imóvel para verificar possíveis danos.

A devolução da caução está condicionada à entrega do imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, descontado o desgaste normal decorrente do uso.

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Como deve ser feita a devolução da caução

Embora a legislação não estabeleça um prazo exato para essa devolução, a boa prática do mercado indica que ela deve ocorrer em até 30 dias após a entrega das chaves e a conclusão da vistoria de desocupação.

Se não houver dívidas ou danos, o valor total da caução, com a devida correção monetária, deve ser restituído ao inquilino.

Caso o locador deseje utilizar parte do valor para cobrir prejuízos, ele deve apresentar documentação e justificativas claras, como orçamentos de reparo ou comprovantes de débitos.

Quando a devolução não acontece de forma transparente ou há retenção indevida, o inquilino pode recorrer à Justiça, com boas chances de êxito. Em casos de má-fé, a indenização pode ser dobrada, como prevê o artigo 940 do Código Civil.

Caução não é um adiantamento de aluguel

É muito comum confundir caução com adiantamento. Mas atenção: a caução não é um valor a ser descontado dos aluguéis futuros.

Ela não substitui o pagamento do aluguel mensal e nem deve ser usada como crédito para os últimos meses da locação, a menos que isso esteja previsto claramente no contrato.

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Esse erro costuma gerar conflitos entre locador e locatário, principalmente no encerramento do contrato.

Por isso, o ideal é que o contrato deixe explícito que a caução será devolvida somente após a vistoria final e que não será abatida do valor dos aluguéis restantes.

Alternativas legais à caução

Embora seja a forma de garantia mais comum, a caução em dinheiro não é a única permitida por lei. Existem outras modalidades, como:

• Fiador: uma pessoa física que assume a responsabilidade pelos débitos do inquilino, caso ele não os pague. É bastante comum, mas pode ser difícil encontrar alguém disposto a assumir esse compromisso
  
• Seguro-fiança: oferecido por seguradoras, esse produto garante o pagamento dos aluguéis e encargos em caso de inadimplência. Costuma ser mais caro e funciona como uma espécie de aluguel extra, já que o valor pago pelo inquilino não é devolvido
  
• Título de capitalização: funciona como uma caução disfarçada, onde o inquilino compra um título em seu nome e o valor fica retido até o fim do contrato. Caso tudo corra bem, ele pode resgatar o valor, sem direito a correção expressiva

Cada modalidade tem suas vantagens e desvantagens. Cabe ao inquilino e ao locador decidirem, juntos, qual se adequa melhor à realidade de ambos.

Cuidados essenciais ao assinar o contrato com caução

Antes de fechar negócio, é essencial tomar alguns cuidados. Primeiramente, leia o contrato com atenção e verifique se todas as condições da caução estão descritas com clareza: valor, forma de depósito, local de aplicação, regras para devolução e prazos.

Também é indispensável realizar uma vistoria detalhada, com registro de fotos e vídeos, para evitar conflitos na entrega do imóvel.

Essa vistoria deve ser assinada por ambas as partes e anexada ao contrato como documento complementar.

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Outra dica importante é guardar todos os comprovantes de depósito da caução, além de recibos de pagamento de aluguéis e contas. Isso facilitará o processo de devolução e evitará discussões futuras.

O que fazer em caso de problema com a caução

Se o locador se recusar a devolver a caução ou fizer descontos indevidos sem justificativa, o inquilino pode tomar algumas medidas. A primeira delas é tentar resolver a questão de forma amigável, por escrito, com base no contrato.

Se a negociação não funcionar, é possível registrar uma reclamação nos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, ou entrar com uma ação judicial, preferencialmente com o acompanhamento de um advogado ou defensor público.

A Justiça tem se mostrado bastante rigorosa com locadores que agem de má-fé, e muitos tribunais vêm determinando a devolução em dobro do valor da caução, além do pagamento de juros e correção.

Confira: Alugar ou comprar imóvel? Qual o melhor e quando vale a pena

A caução de aluguel é uma ferramenta importante que oferece segurança tanto ao locador quanto ao inquilino.

Quando usada corretamente, ela ajuda a proteger o patrimônio do proprietário e garante ao inquilino que, ao cumprir todas as obrigações, terá seu dinheiro de volta com correção.

Por isso, antes de assinar qualquer contrato, informe-se, faça uma vistoria detalhada e mantenha todos os registros organizados. 

Transparência, bom senso e respeito aos direitos legais são os melhores aliados em uma relação de locação justa e tranquila.Se este conteúdo foi útil, não deixe de se cadastrar gratuitamente aqui para receber mais artigos informativos semanalmente em seu e-mail.