Quebra de contrato de imóvel: STJ impõe aluguel por tempo de ocupação
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) revisitou uma importante questão para o mercado imobiliário: o pagamento de aluguel pelo tempo de uso em caso de rompimento de contrato de compra e venda de imóveis.
O entendimento, unânime, foi da Quarta Turma do STJ, que confirmou a necessidade de pagamento pelo uso do imóvel em tais situações.
Entenda como foram as discussões a respeito dessa medida e confira que fatores foram levados em consideração para essa tomada de decisão.
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O que você vai ler neste artigo:
Resumo da notícia
- O STJ decidiu que, em caso de quebra de contrato de compra e venda de imveis, o uso do imvel deve ser remunerado, mesmo se houver resciso unilateral.
- A deciso busca evitar o "enriquecimento sem causa" e equilibrar direitos e obrigaes de compradores e vendedores.
- Compradores que ocuparem o imvel e romperem o contrato podem ser obrigados a pagar aluguel pelo tempo de ocupao.
- A responsabilidade de determinar o perodo de uso e o valor do aluguel ficar a cargo do juzo competente, evitando enriquecimento injusto.
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A decisão do STJ
Em uma ação que envolvia a rescisão unilateral de um contrato de promessa de compra e venda, o STJ determinou que, independentemente de quem tenha iniciado o rompimento, o uso do imóvel deve ser remunerado.
O ministro Luis Felipe Salomão, que inicialmente decidiu o caso de forma monocrática, ressaltou que a falta de pagamento pelo tempo de uso configuraria “enriquecimento sem causa”.
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A parte recorrente no processo alegou que o pedido de aluguel não poderia ser feito na mesma ação que a restituição das parcelas pagas, sugerindo que deveria ter sido solicitada uma ação separada.
Contudo, o relator atual do caso, ministro João Otávio de Noronha, discordou. Ele argumentou que tanto a restituição das parcelas quanto o pagamento de aluguel são “consectários lógicos” do rompimento do contrato.
Noronha esclareceu ainda que, com a quebra do contrato, os envolvidos devem retornar ao estado anterior à celebração do acordo.
Portanto, é justo que o comprador que utilizou o imóvel durante o período pague um aluguel pelo tempo de ocupação, sem a necessidade de um pedido explícito.
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Consequências para o mercado imobiliário
Essa decisão do STJ traz implicações significativas para compradores e vendedores de imóveis.
Ao garantir o pagamento pelo uso do imóvel em caso de rescisão contratual, o tribunal busca equilibrar os direitos e obrigações de ambas as partes.
Isso significa que, ao firmar um contrato de compra e venda, os compradores devem estar cientes de que, se houver desistência ou quebra do acordo, poderão ser obrigados a pagar aluguel pelo tempo em que ocuparam o imóvel.
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Cálculo do aluguel
A responsabilidade de determinar o período de uso e o valor do aluguel ficará a cargo do juízo competente.
Este cálculo será feito com base no tempo de permanência dos compradores no imóvel após o rompimento do contrato.
A decisão busca evitar o enriquecimento injusto de uma das partes, garantindo que o uso do bem seja devidamente remunerado.
A decisão unânime da Quarta Turma do STJ estabelece um importante precedente jurídico no Brasil.
Ela ressalta a importância de regulamentar claramente os direitos e deveres das partes em contratos de compra e venda de imóveis, evitando assim conflitos futuros.
Além disso, reforça o princípio de que ninguém deve se beneficiar do prejuízo causado à outra parte.
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Perguntas frequentes
O que acontece em caso de rompimento de contrato de compra e venda de imóvel?
Em caso de rompimento, o STJ decidiu que o uso do imóvel deve ser remunerado pelo tempo de ocupação, para evitar enriquecimento sem causa.
Quem paga o aluguel pelo tempo de uso do imóvel?
O comprador que ocupou o imóvel é responsável pelo pagamento do aluguel referente ao período de uso.
Como é calculado o valor do aluguel?
O valor é calculado pelo juízo competente, com base no tempo de ocupação do imóvel após o rompimento do contrato.
Preciso solicitar uma ação separada para pedir o aluguel?
Não, segundo o STJ, o pedido de aluguel pode ser tratado na mesma ação de restituição das parcelas pagas.
Qual é o papel do STJ nessa decisão?
O STJ é responsável por uniformizar a interpretação das leis no Brasil. Neste caso, a decisão da Quarta Turma cria um precedente importante para casos futuros.
Victória Maymone é graduanda em Letras Inglês e faz parte da meutudo desde 2021. Atuou como especialista de Customer Success, onde se aprofundou no mercado de crédito consginado, e atualmente integra o time de redatores do blog da meutudo. Produz conteúdos sobre crédito, finanças pessoais e demais temas do mercado financeiro. Nos momentos livres, gosta de estar com seus pets e assistir séries.
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